中(zhōng)國(guó)網财經7月2日訊(記者 王晨曦)2021上半年房地産(chǎn)市場調控密集，信貸政策收緊，購(gòu)房政策調整頻繁，但熱點城市房價上漲仍是主流。随着調控深入，房價漲幅逐漸被抑制，特别是一線(xiàn)城市二手房市場降幅明顯。
關于下半年房地産(chǎn)市場運行，..對中(zhōng)國(guó)網财經表示，二手房價漲幅放緩是樓市回歸常态的表現，未來樓市成交将逐漸趨向平穩。
上半年二手房市場管控措施密集 預計未來二手房價降幅持續市場回歸常态
據中(zhōng)原地産(chǎn)研究院統計，今年前5月各地房地産(chǎn)調控次數超過234次。其中(zhōng)，二手房市場管控措施也密集出台。
今年2月，深圳發布二手房參考價機制。3月，北京海澱嚴懲“炒作(zuò)”學(xué)區(qū)房，上海房地産(chǎn)經紀行業協會發起“規範房源挂牌和信息發布的自律倡議”。一線(xiàn)城市帶頭示範後，二線(xiàn)城市緊跟步伐。到4月，合肥二手房限購(gòu)、西安(ān)二手房限售，5月成都正式發布二手房參考價政策。
國(guó)家統計局數據顯示，北上廣深四個一線(xiàn)城市1月份二手住宅銷售價格環比上漲1.3%；2月份二手住宅價格環比上漲1.1%；3月上漲1.0%；4月上漲0.8%；5月上漲0.6%。一線(xiàn)城市二手房價漲幅回落明顯。
易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進對中(zhōng)國(guó)網财經表示，實際上一線(xiàn)城市政策管控非常嚴厲，此前查處深房理(lǐ)等炒房團對市場形成了一定的震懾力。後續新(xīn)房集中(zhōng)供應，二手房市場随之降溫。
“二手房價還在漲，但漲幅在放緩，預計下半年二手房價降幅仍将持續。”中(zhōng)原地産(chǎn)首席分(fēn)析師張大偉認為(wèi)，過去幾個月，特别是一季度二手房價暴漲，其實是一種不正常的狀态。房地産(chǎn)市場本身就不應該暴漲，二手房價漲幅放緩是樓市回歸常态的表現。
不僅有(yǒu)政策調控，二手房市場近日也頻傳房貸收緊甚至停貸的消息。
據媒體(tǐ)報道，深圳、東莞、南京均出現二手房貸額度不足的消息，而武漢、合肥、重慶、杭州等多(duō)個城市傳出額度用(yòng)完，被迫“停貸”的風聲。
張大偉認為(wèi)，目前來看，南方城市房貸明顯收緊，收緊的原因是房貸不夠用(yòng)。二手房成交量加大，使得原本已經供應很(hěn)多(duō)的房貸不夠用(yòng)。
張大偉指出，本質(zhì)還是因為(wèi)樓市過熱，2020年包括今年一季度在内信貸超發，房貸本身處于曆史高位并且同期上漲幅度非常明顯，但是整個樓市成交金額過大，信貸供給不夠，變相使得房貸不夠用(yòng)，即房貸收緊，因此市場結果就是房價還在漲，但是漲幅在減小(xiǎo)。房貸供應量不夠就抑制市場成交，後續二手房樓市成交還是會逐漸向平穩方向發展。
土地市場上半年“量跌價漲” 首批“雙集中(zhōng)”供地存降溫效應
據中(zhōng)指研究院2021年上半年土地市場報告，2021年上半年，全國(guó)300城市土地市場整體(tǐ)供應量減少6%，成交量減少9%，成交均價上漲21%，溢價率上升1個百分(fēn)點，前六個月出讓金總額2.83萬億元，同比上漲8%，住宅用(yòng)地供應量同比下降9%。一季度土地供求同比走高，二季度供地節奏放緩，上半年總體(tǐ)上出現出量跌價漲的态勢。
今年2月開始，北上廣深等22個城市逐步試點“供地兩集中(zhōng)”政策，即集中(zhōng)發布出讓公(gōng)告、集中(zhōng)組織出讓活動，全年将分(fēn)3批次集中(zhōng)統一發布住宅用(yòng)地招拍挂公(gōng)告及組織出讓。截止到6月26日，22城中(zhōng)除武漢外的21城均已完成..輪集中(zhōng)土拍。
中(zhōng)指研究院認為(wèi)，“供地兩集中(zhōng)”政策将有(yǒu)利于穩定市場預期、降低土地競拍熱度，引導市場合理(lǐ)回歸，對于平抑溢價率有(yǒu)積極作(zuò)用(yòng)。有(yǒu)助于實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目标。
但根據中(zhōng)原地産(chǎn)研究院數據顯示，首批雙集中(zhōng)供地結束後，土地熱度不減，溢價率也較去年上升。具(jù)體(tǐ)來看，對比22個集中(zhōng)供地試點城市在2020年全年完成的住宅土地出讓情況，地價平均樓面價上漲了15%。從溢價率看，2021年..輪集中(zhōng)供地也較去年上漲了2個百分(fēn)點。
對此，嚴躍進分(fēn)析稱要客觀看待此類溢價率。首先土地供應增多(duō)，客觀上拿(ná)地機會多(duō)，所以溢價率相對來說是會有(yǒu)所把控的；其次，土地溢價率本身也受供地的影響，部分(fēn)地塊比較熱，和土地位于市區(qū)等因素有(yǒu)關。
“首批雙集中(zhōng)供地實際上還是有(yǒu)降溫效應的，各地土地方面有(yǒu)限地價等各類約束，客觀上也使得房企拿(ná)地理(lǐ)性，基本上還是吻合‘穩地價、穩房價、穩預期’政策導向的。”嚴躍進說。
房地産(chǎn)稅下半年會推進？ ..：未來将會漸進推進 短期内落地可(kě)能(néng)性不大
5月11日，财政部等四部門召開房地産(chǎn)稅改革試點工(gōng)作(zuò)座談會。座談會提出要聽取部分(fēn)城市人民(mín)政府負責同志(zhì)及部分(fēn)..學(xué)者對房地産(chǎn)稅改革試點工(gōng)作(zuò)的意見。
業内人士指出，“談稅色變”現象實際存在。有(yǒu)關房地産(chǎn)稅法的任何新(xīn)進展，都會引發市場的讨論。而此次财政部等四部門齊聚召開座談會是否意味着“房地産(chǎn)稅法”将要推出？對未來下半年房地産(chǎn)市場會有(yǒu)什麽具(jù)體(tǐ)影響？
“房地産(chǎn)稅是房地産(chǎn)長(cháng)效機制的重要環節，未來幾年肯定會逐漸的推進，但是短期來看，落地的可(kě)能(néng)性不大，起碼兩三年内不用(yòng)把‘房地産(chǎn)稅’當成一個幹擾市場影響市場的指标。” 張大偉在接受中(zhōng)國(guó)網财經采訪時表示：“從此次座談會可(kě)以看出，房地産(chǎn)稅将來肯定會落地，但不會是近期的事。”
嚴躍進認為(wèi)房地産(chǎn)稅有(yǒu)大城市先行試點的可(kě)能(néng)。嚴躍進表示，房地産(chǎn)稅客觀上有(yǒu)助于促進房價穩定和房地産(chǎn)市場的平穩健康發展。而此次..提及“改革試點工(gōng)作(zuò)”，有(yǒu)很(hěn)強風向标意義。并且從當前房地産(chǎn)市場的管控思路看，大城市先行試點的可(kě)能(néng)性.大。
若房地産(chǎn)稅持續推進，會對房地産(chǎn)市場帶來什麽影響？
嚴躍進認為(wèi)，如果大城市推進房地産(chǎn)稅改革，住房持有(yǒu)成本增加，會使得一手房認購(gòu)意願淡化，進而促進房價下降或漲幅收窄；二手房房東也會因為(wèi)潛在收益減少而抛售房産(chǎn)，促使市場上流通的二手房增多(duō)，壓低房價；從房企拿(ná)地方面看，客觀上會引導房企轉移到其他(tā)地級市或弱省會城市，減少大城市土地市場競争激烈程度；.後，随着市場上購(gòu)房市場熱度減少和存量房源的增加，客觀上也會使得租賃市場的壓力減少，進而促使租金下降。
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