上市房企日前陸續曬出前十個月銷售業績成績單，多(duō)數房企銷售金額遠(yuǎn)超上年同期。機構數據顯示，前十個月，百強房企銷售額均值逼近千億元，同比增長(cháng)幅度達12.3%。從10月銷售數據看，部分(fēn)房企相比9月增速有(yǒu)所放緩，單月銷售略顯疲态。這在中(zhōng)小(xiǎo)房企中(zhōng)表現尤其突出。在降價促銷、狠抓回款、全面降低負債的行業背景下，中(zhōng)小(xiǎo)房企的銷售量及利潤被頭部房企遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開。
頭部房企銷售情況不俗
中(zhōng)國(guó)指數研究院數據顯示，1-10月，TOP100房企銷售額均值為(wèi)994.9億元，同比增長(cháng)12.3%。其中(zhōng)，銷售額超千億房企有(yǒu)26家，較去年同期增加1家；超百億房企148家。單月來看，10月TOP100房企實現銷售操盤金額11440.7億元，同比增長(cháng)25.2%，環比下降3.9%。
前十個月，不同房企陣營銷售情況出現分(fēn)化，頭部房企銷售情況明顯好于中(zhōng)小(xiǎo)房企。10月，TOP5和TOP11-30梯隊的房企銷售金額同比增速較為(wèi)明顯。其中(zhōng)，TOP5房企銷售金額同比增長(cháng)9.7%，TOP6-10同比增長(cháng)2.7%，TOP11-30同比增長(cháng)34.4%；而TOP31-50同比下降21.2%，TOP51-100同比下降32.2%。
在前十個月房企整體(tǐ)銷售不俗的背景下，全年目标完成率也逼近高位。克而瑞數據顯示，前十個月，累計全口徑銷售增長(cháng)較快的房企有(yǒu)建發房産(chǎn)、禹洲、綠城、龍光、金茂等，同比增長(cháng)超過30%。主要房企全年目标完成率平均超過80%。
頭部房企目标完成率尤其亮眼。中(zhōng)國(guó)恒大11月3日晚公(gōng)告稱，公(gōng)司9-10月實現銷售額1819.7億元，前十個月累計實現銷售額6325.9億元，超去年同期的6010.6億元，完成全年6500億元銷售目标的97.3%。
據了解，作(zuò)為(wèi)降負債重要途徑，中(zhōng)國(guó)恒大在銷售方面選擇打折促銷和加速推盤并舉。9月初公(gōng)司推出全線(xiàn)樓盤7折優惠；10月8日，公(gōng)司在哈爾濱、重慶、貴州、青島、珠海、佛山(shān)、包頭等省市推出9個新(xīn)項目。
安(ān)信證券研報顯示，雖然房企..季度銷售受到疫情影響，但第二、三季度的複蘇整體(tǐ)較為(wèi)強勁。結合30多(duō)家典型赴港内房股企業披露的前十個月累計銷售額，并結合其2020年的銷售目标來看，目前房企全年目标完成率大約為(wèi)80%，2020年銷售達标的幾率較高。建發、恒大、大發、金茂等房企銷售目标完成率超過90%。均價方面，百強房企整體(tǐ)情況穩定，前十個月累計銷售均價為(wèi)每平方米13712元，同比上升4%。
中(zhōng)小(xiǎo)房企利潤受損
從上述數據看，排名(míng)靠前的房企表現穩健。相比之下，部分(fēn)中(zhōng)小(xiǎo)房企在項目去化等維度上面臨着更大挑戰。同時，這一趨勢在房企三季報中(zhōng)也有(yǒu)較為(wèi)明顯的體(tǐ)現。排名(míng)靠前的房企無論是營收還是利潤，均保持較高增長(cháng)，呈現出強者恒強的态勢；業績出現衰退的房企則基本延續了半年報之後的頹勢，無論是收入還是利潤，前三季度下滑嚴重。
對此，業内人士分(fēn)析認為(wèi)，房企收入下滑主要是因為(wèi)疫情影響導緻的結轉收入沒有(yǒu)跟上，加之今年結轉的是2016-2017年的項目，這兩年“地王”頻出，本身就是不賺錢或者是虧大錢的項目。此外，今年以來，因疫情影響導緻銷售收入和租金收入明顯下滑的企業也不在少數，尤其是上半年重倉在疫區(qū)的房企。從今年疫情對商(shāng)品房市場的影響來看，住宅前三季度的成交金額已經超過去年水平，而商(shāng)業地産(chǎn)則明顯沒有(yǒu)實現逆轉。對于自持商(shāng)業比重較大的房企而言壓力尤其大，商(shāng)場、辦(bàn)公(gōng)和酒店(diàn)的空租率都有(yǒu)不同程度提升，帶動租金收入同比明顯減少。
房天下分(fēn)析指出，在業績承壓和融資新(xīn)規的壓力之下，房企四季度的工(gōng)作(zuò)主要有(yǒu)兩大目标：一是業績沖刺，加快推盤，加速去化；二是積極降杠杆，完成三條紅線(xiàn)指标要求。在今年僅剩的不到兩個月時間裏，預計房企将在銷售和結轉上進行一波沖刺，屆時..的房企在銷售和利潤上将持平甚至超越去年水平。
投資或回歸一二線(xiàn)城市
針對房企後期布局重點，業内人士指出，長(cháng)沙和台州等熱點城市10月以來還相繼出台了土拍和市場調控政策，監管層面仍緊。雙重壓力之下，預期房企的投資将會持續向需求更加堅挺的一二線(xiàn)及強三線(xiàn)城市回歸。
從房企披露的銷售月報看，10月多(duō)數房企在熱點地區(qū)拿(ná)地積極，前十個月銷售額呈現較明顯的區(qū)域性。
11月9日晚，陽光城對外公(gōng)布2020年10月經營情況。1-10月，陽光城房地産(chǎn)銷售金額合計1700.51億元，權益銷售金額為(wèi)1091.33億元，銷售面積合計1216.65萬平方米。10月，公(gōng)司通過公(gōng)開招拍挂的方式獲得1個土地項目，新(xīn)增計容面積8.84萬平方米，截至本公(gōng)告日，公(gōng)司需按權益承擔對價款1.52億元。
分(fēn)區(qū)域來看，陽光城在福建大區(qū)、長(cháng)三角、珠三角、京津冀等地區(qū)銷售較多(duō)。其中(zhōng)，前十個月，陽光城在福建大區(qū)合計銷售307.09億元，在長(cháng)三角地區(qū)合計銷售588.97億元，在珠三角地區(qū)合計銷售100.75億元，在京津冀地區(qū)合計銷售47.71億元。
針對房地産(chǎn)闆塊的投資建議，國(guó)盛證券指出，目前房地産(chǎn)闆塊估值仍處于低位，建議關注以下四類企業：一是經營穩健、現金流充裕，同時銷售有(yǒu)一定增長(cháng)潛力的龍頭房企；二是彈性較大、經營持續提升的成長(cháng)型房企；三是現金流..、運營能(néng)力逐漸得到市場認同從而估值提升的商(shāng)業地産(chǎn)；四是關注經紀服務(wù)賽道龍頭。
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